Deine Zahlen lassen sich durch weitere stützen, Jeff, und geben - verkürzt auf die Frage nach dem Erwerb von Wohneigentum und damit auf einen wichtigen Faktor bezogen, der jedoch hier zugleich allein nicht überbewertet werden sollte - einen Anhaltspunkt dafür, dass nicht wenige Kolleginnen und Kollegen für den Zeitraum ab 2004, in dem wie vorhin von mir skizziert die Abkopplung der Beamtenbesoldung von der Nominallohnentwicklung eine über weite Strecken in Gang gesetzte Beschleunigung erfuhr, ihre Einkommenssituation über weite Strecken als nicht deutlich schlechter werdend empfunden haben könnten - was im Ergebnis mit dazu hat führen dürfen, dass sich von Beamtenseite gegen jene Abkopplung ein im Nachhinein erstaunlich geringer Protest gebildet hat, ein großer Teil der befragten Beamten sich in seiner Einkommenssituation eingerichtet hatte.
Im Zeitraum vom ersten Quartal 2004 bis zum ersten Quartal 2012 haben sich die Immobilienpreise in Deutschland insgesamt unterdurchschnittlich entwickelt, sodass erst im ersten Quartal 2012 wieder das Immobilienpreisniveau des ersten Quartals des Jahres 2004 erreicht worden ist (
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/597304/umfrage/immobilienpreise-alle-baujahre-in-deutschland/). Zu Beginn der 2000er Jahre setzte zugleich die Zinswende in der Bauzinsfinanzierung ein. Während man für das Jahr 2004 von einem durchschnittlichen Zinssatz von 5 % für einen fünf- bis zehnjährigen Kredit ausgegehen konnte, hatte er sich bis 2012 auf unter drei % fast halbiert (
https://www.bausparkassen.de/wp-content/uploads/2019/04/vdpb_zinsentwicklung_bau_2020_tt.pdf). Der Erwerb von Immobilieneigentum hat sich in diesem Zeitraum entsprechend deutlich attraktiver dargestellt. Wer im Jahr 2004 einen Kredit über 300.000,- € für den Erwerb einer Immobilie ausgegeben hat, hatte bei einer Abtragung von zwei % bei der genannten Laufzeit monatliche Kosten von 1.750,- € zu gewährtigen. 2012 - bei einem Zinssatz von 2,8 % - betrugen die Kosten nur noch 1.200,- € und waren damit fast um ein Drittel geringer.
Bis zum ersten Quartal 2015 hatten sich die entsprechenden Immobilienpreise im Durchschnitt um 15 % erhöht, was in unserem Beispiel zu einem vergleichbaren Kredit in Höhe von 345.000,- € führen sollte, während der Bauzins für eine zehnjährige Zinsbindung am Ende des Jahres bei 1,6 % lag (
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/). Unter Betrachtung einer Abtragung von weiterhin zwei % betrugen die monatlichen Kosten nun 1.035,- € und lagen damit um rund 40 % geringer als noch 2004 und um rund 14 % geringer als 2012.
Bis zur Zinswende am Beginn des Jahres 2022 hatten sich die Immobilienpreise gegenüber 2004 um 82 % erhöht, was in unserem Beispiel zu einem vergleichbaren Kredit in Höhe von 546.000,- € führen sollte, während der Bauzinssatz für eine zehnjährige Zinsbindung nun bei rund einem % lag. Im Ergebnis schlug das unter den genannten Bedingungen mit monatlichen Kosten von 1.365,- € zu Buche, also nun noch 22 % geringeren Kosten als im Jahr 2004, rund 14 % höheren Kosten als 2012 und nun bereits über 30 % höheren Kosten als noch 2015. Die von 2015 nach 2021 massive Preissteigerung von Immobilien zeigte nun also eine zunehmende Wirkung, die auch von den Niedrigzinsen nicht mehr kompensiert werden konnte, jedoch den Erwerb von Eigentum nach wie vor signifikant attraktiver erscheinen ließ als noch 2004.
Im zweiten Quartal des aktuellen Jahrs zeigen sich die Immobilienpreise in etwa dort, wo sie Ende 2021 gestanden hatten. In unserem Beispiel sollte nun von einer vergleichbaren Kreditaufnahme von 552.000,- € auszugehen sein. Der Zinssatz lag bei rund 3,6 %, was bei einer Abtragung von zwei % zu monatlichen Kosten von 2.576,- € führt, einer Erhöhung gegenüber 2004 um knapp 50 %, gegenüber 2012 um rund 115 %, gegenüber 2015 um rund 150 % und gegenüber dem Jahresbeginn 2022 um rund 90 %.
Die skizzierte Entwicklung macht deutlich, dass der Eigentumserwerb heute für große Teile der Bevölkerung - ob Freischaffende, Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst und in der Privatwirtschaft - nicht mehr erschwinglich ist, was gemeinsam mit der seit Jahr und Tag deutlich zu geringen Bautätigkeit im Ergebnis zu einem signifikant steigenden Mietzins führt (
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70132/umfrage/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007/). Darüber hinaus kommt nun nach und nach der von der Wahrscheinlichkeit mit jedem Monat zunehmende Krisenfaktor des Neuabschlusses nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung ins Spiel. Wer zu Beginn des Jahres 2015 einen Kredit in Höhe von 345.000,- € zu einem Zinssatz von 1,6 % abgeschlossen hatte, weist bei der genannten Tilgungsrate in rund vier Monaten noch eine Restschuld von rund 270.000,- € auf. Bei einem Zinssatz von 3,6 %, fallen nun nicht mehr monatliche Kosten von 1.035,- € an, sondern liegen sie nun bei 1.260,- €, also um mehr als 20 % höher. Da wie gezeigt die Kaufpreisexplosion erst nach 2015 immer größere Fahrt aufgenommen hat, sind hier sowohl für den einzelnen als auch gesellschaftlich in den nächsten Jahren gehörige Gefahren zu gewärtigen, sofern das Zinsniveau als Folge von wieder kontinuierlich sinkenden Leitzinsen nicht nach und nach signifikant fällt.